Бактыбек ШАМКЕЕВ: 3600 семей приобрели свои квартиры (Вечерний Бишкек 28.12.2018.)

28 Декабря 2018

Бактыбек ШАМКЕЕВ: 3600 семей приобрели свои квартиры


В соответствии с мировой практикой в стране была подготовлена и принята государственная программа «Доступное жилье 2015–2020». На основе этого документа в декабре 2015 года создана Государственная ипотечная компания.
    — Задача была поставлена очень сложная в том плане, что сроки поджимали, от нас требовали срочно начать кредитование, строительство, создать нормативно–правовую базу. Это все взвалили на ГИК, но нам, конечно, помогали правительство, министерства экономики, финансов, Госфиннадзор, и программа заработала. В настоящее время мы уже работаем строго по задачам и целям, поставленным в ней. И могу даже сказать, что выполнили на 40 процентов те задачи, которые перед нами ставились, довели ипотечный портфель до 4 миллиардов сомов, почти пятнадцать тысяч наших граждан, или 3600 семей, смогли приобрести свое жилье, — говорит председатель правления ОАО “Государственная ипотечная компания” Бактыбек ШАМКЕЕВ, который ответил на вопросы, интересующие кыргызстанцев.

— Почему так востребованы ипотечные кредиты?
    — Потому что жилье является одним из основных приоритетов в нашей жизни. Каждый старается иметь свой угол. И основной задачей государства является создание условий для того, чтобы жилищное финансирование в условиях рыночной экономики соответствовало международному опыту и имелись институты, которые помогают государству, правительству в осуществлении этой задачи.
    Основа жилищного финансирования состоит из двух аспектов: содействие в строительстве жилья эконом–класса, чтобы как можно больше людей могли его приобрести, и второй — содействие в приобретении населением такого жилья.

— Кредиты выдает ваша компания? И на каких условиях?
    — Механизм получения кредита такой же, как и во всем мире. Сама компания не выдает кредиты, она рефинансирует коммерческие банки, вливает долгосрочные ресурсы для того, чтобы они осуществляли долгосрочное ипотечное кредитование.

— А чем отличаются ипотечные кредиты от других видов кредитов?
    — Допустим, банк выдает клиенту ипотечный кредит по нашей программе на покупку жилья, и это же жилье, которое он покупает, остается в залоге. До этого наши банки выдавали ипотечные кредиты и брали в залог либо квартиру, в которой человек живет, либо какое–то другое его имущество, то есть клиент обязательно должен был выставлять и другой залог. По принципам государственного ипотечного кредитования, если строишь дом, кредит выдается поэтапно. На первом этапе застройщик должен залить фундамент, комиссия принимает работу. На следующий этап выдается новый транш. И так до завершения строительства. После того, как дом готов, начинается оформление ипотеки, залога на квартиру, в которую человек въезжает.
    В марте 2016 года РСК банк выдал первый ипотечный кредит по нашей программе. Параллельно мы работали над законами, позволяющими ГИКу выдавать такие ипотечные кредиты, поскольку в стране еще не было законов, работающих в этой сфере в соответствии с мировой практикой. Для этого надо было принять два закона “Об ипотечных ценных бумагах” и “О государственном ипотечном жилищном кредитовании”. Они были приняты в течение 2016–2017 годов. И мы в законодательном русле работаем над реализацией этой программы.

— Для чего они были необходимы?
    — Закон “Об ипотечных ценных бумагах” позволяет ввести в Кыргызстане вторичный рынок ипотеки. Первичный рынок — это банк — клиент — ипотека — залог. Банк выдает из долгосрочных ресурсов, которые мы ему рефинансируем, клиенту ипотечный кредит, появляется залог. На основании этого залога выпускается ипотечная закладная, которая переходит к нам после того, как мы рефинансируем банк. Закладную мы формируем из разных банков в пул ипотечных закладных. Сами банки могут теоретически выпускать, но это дорогостоящая процедура. Им это невыгодно.
    Мы выпускаем эмиссию ипотечных ценных бумаг, чтобы инвесторы купили эти долгосрочные ценные бумаги. Выпустили пока двухлетние, чтобы создать спрос. В мире они выпускаются на срок до 30–35 лет под низкий процент. Таким образом привлекаются долгосрочные ресурсы, которые идут в банковскую систему для выдачи ипотечных кредитов. Вот за счет этой системы, которая называется секьюритизация, образуется вторичный рынок ипотеки.

— На какой срок у вас выдается ипотечный кредит?
    — По нашей программе до 15 лет. Есть страны, где такие кредиты выдаются на 100 лет, например Швейцария.

— Какие у вас источники финансирования?
    — Мы используем средства Минфина и своего уставного капитала, сформированного на уровне 321 миллиона сомов. Кроме этого, от государства получили 4,1 миллиарда сомов и уже разместили их. Кроме того, провели переговоры и подписали соглашение с Немецким банком развития согласно межправительственному соглашению между Германией и Кыргызстаном об оказании помощи в сфере жилищного финансирования. Договор между Минфином и Немецким банком подписан на 11 миллионов евро, из которых десять с половиной миллионов выделят как инвестиции в нашу программу для того, чтобы мы осуществляли строительство жилья и покупку его на первичном рынке только в регионах.
    Работаем параллельно и с другими фондами, донорами, которые на возвратной основе могут предоставить нам ресурсы. Сейчас ведем переговоры со Всемирным банком, с Азиатским банком развития, дали предложение Исламскому банку развития. Жилищное финансирование, то есть ипотечное кредитование в Кыргызстане и в любой другой стране состоит из двух педалей. Ресурсы, выдаваемые государством, — это первая педаль. Вторая пока у нас не заработала, потому что ресурсы из других источников еще не поступили. Едем, образно говоря, пока на одной.
    Но мы уже запускаем и вторую педаль за счет того, что выпустили ипотечные деньги, которые должны поступать постоянно в эту систему, даже если не будет бюджетного финансирования, эти деньги будут поступать за счет привлечения долгосрочных инвесторов через выпуск ипотечных ценных бумаг.

— Каждый кыргызстанец может взять ипотечный кредит у вас?
    — Пока только работники бюджетной сферы. Мы определили целевой сегмент таким образом, чтобы в программу попала сначала платежеспособная категория населения, работающая в бюджетной сфере, у которой раньше не было возможности получить кредит в коммерческом банке. Там сроки выплаты кредита короткие, высокие проценты и первоначальный взнос не менее 30 процентов. А у нас не менее десяти процентов первоначальный взнос. Кредит на 15 лет — под максимум 9 процентов годовых. Это ниже, чем в коммерческих банках.

— А если строительная компания, мягко говоря, оказалась недобросовестной, и строительство затягивается, а первый транш кредита уже выдан. Что делать будущему владельцу жилья?
    — Мы с этой сферой не связываемся. Мы выставили условие: квартира или дом должны быть сданы под ключ со всеми правоустанавливающими документами. Квартира должна быть уже отделана. Одним словом, въезжай и живи. Ипотека, как я уже сказал, оформляется только после сдачи дома в эксплуатацию.
    Когда банк оформляет кредит, то Госрегистр берет в залог правоустанавливающие документы на эту квартиру. Рисков нет ни для банка, ни для нас, поскольку квартира находится в залоге. У нас сейчас мало покупается жилья на первичном рынке, поскольку строители предлагают жилье под самоотделку, то есть ты должен сам его отделать и сам будешь регистрировать правоустанавливающие документы в Госрегистре.

— Не планируется ли расширить эту программу и выдавать ипотеку не только работникам бюджетной сферы?
    — Из тех средств, которые будут поступать к нам от продажи ценных ипотечных бумаг, и которые мы выдаем обратно в банк, у нас появятся деньги. И, как следствие, расширится и категория лиц, которые могут участвовать в нашем кредитовании. Но деньги, конечно, все–таки ограничены, поэтому есть пока некоторые условия.

— Какие?
    — Учитываются возрастные категории, отсутствие квартиры или дома.

— А рамки возрастных категорий каковы?
    — От 21 года до 65 лет на момент погашения последнего кредита. То есть если человек получает кредит на 15 лет, то значит, в 50 лет он должен оформить его. Банки, конечно, проверяют платежеспособность клиента.

— Какова максимальная сумма кредита?
    — Максимально мы выдаем до трех миллионов сомов.

— Сколько человек ежемесячно должен перечислять в счет погашения кредита?
    — Если по льготной ипотеке, то его зарплата должна быть в пределах от семи до 15 тысяч сомов в месяц. Для остальных, кто хочет купить двух–трехкомнатную квартиру, мы выставили условие, согласно которому коэффициент по обслуживанию кредита не должен превышать более 50 процентов от дохода семьи. Если человек взял, допустим, кредит на миллион сомов, то в среднем он должен выплачивать не менее 10 тысяч сомов. Стало быть, зарплата должна быть не менее 20 тысяч сомов. Если взял два миллиона, то должен отчислять уже 20 тысяч сомов ежемесячно в счет погашения кредита, а зарплата или совокупный семейный доход должен быть не менее 40 тысяч сомов.
    На основании этой программы мы определили четыре вида своей деятельности. Первое — это рефинансирование. Мы работаем с банками. Это наша деятельность на первичном уровне ипотеки, вливаем в банковскую систему долгосрочные ресурсы. Основной вид деятельности — это развитие рынка ипотечных ценных бумаг, то есть секьютиризация ипотечных кредитов. И привлекаем долгосрочных инвесторов.

— Человек может купить квартиру на вторичном рынке жилья на ипотечный кредит?
    — Да. Но главное, чтобы жилье не было аварийным или ветхим. Независимый оценщик в банке оценивает его стоимость. И, согласно его оценке, выдается кредит на определенную сумму. Решение по покупке дома принимает сам покупатель. Он ищет сам себе жилье на первичном или вторичном рынке — это его, как говорится, воля.
    У нас есть еще два механизма — покупка готового жилья и строительство индивидуального. Люди берут кредит под строительство дома. Кредит выдается на 18 месяцев. В течение полутора лет они должны построить дом, который также оформляется в залог. Уже 63 человека получили кредит на строительство дома. Полученный ими ипотечный кредит оформляется после строительства на 15 лет. Такие механизмы действуют во всем мире. Третье направление — создание собственного жилого фонда. Мы сейчас строим два пилотных собственных дома в Нарыне и в “Тунгуче”. Себестоимость одного квадратного метра не должна быть более сорока тысяч сомов. Мы будем выдавать его в аренду с последующим выкупом на 15 лет участникам программы, которые определяются мэриями этих городов. Аренда жилья с последующим выкупом распространяется только на работников бюджетной сферы.
    И четвертое направление — это создание системы контрактных жилищных сбережений по немецкой модели “Баушпаркасе”. Мы над ней работаем, готовим пакет документов по изменениям в законодательство, чтобы получить возможность создать такую компанию, нормативно–правовую базу, чтобы она принимала жилищно–контрактные вклады, которые были бы надежно защищены, чтобы потом из этих средств можно было выдавать кредиты. Через три года граждане, которые накопили определенную сумму, могут получить жилье. Все расчеты по системе контрактных жилищных сбережений подготовлены.

— На какую сумму вы выпустили ценные бумаги?
    — На 200 миллионов сомов.

— Предусмотрена ли страховка жилья, которое находится в залоге?
    — Безусловно, застрахованы все квартиры и дома, которые находятся в залоге по ипотечному кредитованию. В случае ЧП деньги будут возвращены. Во всем мире это тоже общепринятая практика.
    Создав ГИК, государство стимулирует строительство жилья эконом–класса. Если раньше строители говорили нам, что мы не найдем жилье стоимостью 600 долларов за квадратный метр с отделкой, то теперь говорят, что они готовы строить жилье за такую цену. То есть мы опустили ценовой сегмент для жилья эконом–класса. Раньше строители продавали квартиры по такой цене за 1 кв. метр под самоотделку, теперь готовы отдать под ключ. У нас существует семь меморандумов со строительными компаниями, которые предлагают свое жилье на нашем веб–сайте.

— Вы не раз повторяли слова — “мировая практика”. С кем дружите, у кого перенимаете опыт?
    — Мы уже установили крепкие, на мой взгляд, международные связи. Хорошо нам помогают казахстанские коллеги, деловые отношения складываются с россиянами. На стадии подписания меморандум с южно–корейской корпорацией по жилищному финансированию. Мы стали членами Международной ассоциации по ипотечному жилищному кредитованию. В нас уже видят равных партнеров.

http://vecherka.kg/2018/12/28/jilye/1.html

Нина НИЧИПОРОВА.
Фото автора.