О деятельности ОАО «Государственная Ипотечная Компания»

26 Октября 2018

Краткая информация по деятельности ОАО «Государственная Ипотечная Компания» и перспективах становления жилищного финансирования в КР.

Кыргызстан, как государство, в основу своего экономического развития принял принципы рыночной экономики, которые в настоящее время превалируют во всем мире. При такой стратегии развития страны необходимо сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволит удовлетворить платежеспособный спрос населения на жилье. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся доходы граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию. Особое место в системе ипотечного кредитования занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, включая ипотечные компании, ссудо-сберегательные ассоциации, строительные или девелоперские организации, строительно-сберегательные банки и др. Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфраструктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

Необходимость создания ОАО «ГИК» и ее дальнейшее развитие.

В 2015 году Правительство КР запустило реализацию Программы «Доступное жилье 2015-2020» с целью создания необходимой нормативно-правовой базы и институциональной инфраструктуры по внедрению рыночной системы жилищного финансирования, основанной на мировом опыте. ОАО «ГИК», созданное в декабре 2015 года, является уполномоченным органом по реализации Программы Правительства КР «Доступное жилье 2015-2020» (далее - Программа). С учетом международного опыта развития ипотечного кредитования и целями, и задачами Программы, ОАО «ГИК» осуществляет свою деятельность по 4 основным направлениям:

1. Развитие системы ипотечного кредитования.

В целях обеспечения правовой основы для развития рынка жилищного кредитования ОАО «ГИК» внес существенный вклад в разработку и принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах», во внесении изменений в Закон «О залоге», а также в принятии Закона «О государственном ипотечном жилищном кредитовании», что позволило установить правовые основы по реализации единой государственной политики в сфере обеспечения доступным жильем граждан.

На сегодня достигнута договоренность с 14 банками-партнерами, через которые выдано более 3,5 тысяч кредитов на общую сумму более 3,8 млрд. сом, в результате чего участниками Программы приобретено более 210 тыс. кв.м. жилья и обеспечены жильем более 3,5 тысяч семей или 14 тысяч граждан КР. На текущий момент возвратность кредитов составляет 100%. В списке действующих участников Программы числятся 6 447 граждан.

2. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Данное направление является основополагающей для ОАО «ГИК». Для развития экономики любой страны требуются инвестиции на длительный срок, так называемые «длинные деньги». Инструментом для привлечения инвестиций как внутренних, так и внешних инвесторов без участия государства в сделках являются ценные бумаги. Для инвестора важно, чтобы их интересы и безопасность гарантировались законодательством страны. До принятия в июле 2015 года Закона КР «Об ипотечных ценных бумагах» на рынке ценных бумаг обращались только корпоративные ценные бумаги, после принятия Закона для появился инвесторов дополнительный новый финансовый инструмент – ипотечные облигации с покрытием (ИЦБ). Ипотечные облигации с покрытием (залогом) широко используются в мире. Кыргызстане ОАО «ГИК» впервые произвела эмиссию ИЦБ через фондовую биржу и приступила к их реализации.

Положительный эффект для страны от ввода ипотечных облигаций:

- это новый финансовый инструмент для привлечения свободных денежных ресурсов с рынка капитала станет катализатором для развития строительной отрасли и экономики в целом;

- облегчит нагрузку на государственный бюджет, за счет привлечения инвестиций в кредитование через фондовую биржу;

- снизит зависимость страны от внешнего заимствования и будет способствовать развитию национального рынка капитала/рынка ценных бумаг;

- улучшит благосостояние населения страны.

Задача развития вторичного ипотечного рынка поставлена Правительством КР в Программе “Доступное жилье 2015-2020” и ГИК в процессе его выполнения. Программой предусмотрено создать оператора вторичного рынка ценных бумаг в лице ОАО «ГИК» и используя потенциал действующих коммерческих банков, ввести новый финансовый инструмент (ипотечные облигациии), позволяющий за счет мультипликативного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом этой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечит непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства. ГИК сможет аккумулировать ипотечный портфель всех коммерческих банков для выпуска ипотечных облигаций с залогом в значительных размерах и привлекательные для инвесторов, чего не смогут сделать отдельно взятые банки из-за высокой стоимости эмиссии ипотечных облигаций и трудозатрат.

 3. Создание собственного жилого фонда.

На текущий момент завершается строительство 60-ти квартирного жилья в г. Нарын и ведется строительство 135-ти квартирного жилья в мкр. «Тунгуч» г. Бишкек. По завершению строительства предполагается, что квартиры будут сданы в долгосрочную аренду с последующим выкупом сроком до 15 лет. Также в целях ускорения запуска механизма «Арендное жилье с последующим выкупом» разработаны внутренние нормативные документы и создана конкурсная комиссия для осуществления выкупа готового жилья на первичном рынке недвижимости. Для этих целей в бюджете ГИК на 2018 год заложена сумма в 43 млн. сом. Планируемый запуск данного механизма – конец 2018 и начало 2019 года. Необходимо отметить, что в соответствии с мировым опытом и практикой, строительство доступного жилья не должно являться задачей для ипотечной компании. Эти функции обычно возложены на девелоперские строительные компании. 

4. Развитие системы контрактных жилищных сбережений (СКЖС).

Для запуска СКЖС необходимо открытие специализированной дочерней организации ГИК. На сегодняшний день инициированы проекты НПА по внесению изменений в законы КР «О залоге», «О лицензионно-разрешительной системе» и внесены в Аппарат Правительства КР. В рамках созданной Министерством экономики КР рабочей группы ведется разработка проекта закона «О жилищной сберегательной кредитной системе». Также Национальным банком КР разработаны проекты Положений по регулированию и лицензированию СКЖС.

Привлечение инвестиций.

В рамках привлечения внебюджетных финансовых средств была достигнута договоренность с Немецким банком развития KfW по предоставлению грантовых средств в уставный капитал ГИК в размере 10,5 млн. евро. Данные средства будут направлены на финансирование семей с низким и средним уровнем доходов в сельской местности и малых городах. Со стороны KfW проводится тендер по отбору консультантов. На текущий момент завершена 1 стадия отбора, подготовлены технические задания и проводится рассмотрение по 2-й стадии отбора со стороны Министерства экономического сотрудничества и развития Германии и немецкого банка развития KFW. Запуск проекта возможно будет осуществить по окончанию технической поддержки отобранных консультантов. Планируемый запуск – конец 2018 года - I квартал 2019 года. Кроме этого через ГАПИ и Министерство экономики КР подготовлены и отправлены инвестиционные предложения в такие донорские организации как KOICA, TICA, Правительство Польши, АБР, ИБР, ВБ и др. Надо отметить, что юридический статус ОАО «ГИК» не позволяет напрямую обращаться в международные донорские организации, а только через официальные государственные каналы. Также, существующие ограничения по Закону «О ГЧП» не дают возможности ОАО «ГИК» выступать государственным партнером и привлекать инвестиции напрямую в строительной сфере.

Обеспечение доступности. Процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены 2 раза: в 2016 году с 12-14% до 10-12% годовых, в 2017 - до 8-10 % годовых. В настоящее время проводятся работы по снижению до 6-8% годовых. Также для участников Программы исключено обязательное требование поручительства.

Стратегия развития. 

ГИК определяет следующие задачи для достижения стратегических целей к 2020 году: увеличение объема кредитного портфеля до 10 млрд сомов; развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг с общим объемом выпуска облигаций до 3 млрд сом; строительство до 130 тыс. кв.м. жилья эконом-класса; запуск механизма контрактных сбережений с доведением до уровня 7% от общего кредитного портфеля ГИК; с целью широкого охвата населения создание региональной сети ГИК. Планом развития до 2020 года предусмотрено увеличение уставного капитала не менее 760 млн. сом.

Резюме.

Благодаря созданию ОАО «ГИК» получены следующие позитивные результаты:

  1. В банковской системе Кыргызстана дан мощнейший импульс для ипотечного кредитования на долгосрочной основе и с низкими процентными ставками. Население страны со средним и ниже среднего уровнем дохода получило доступ к ипотечным кредитам на постоянной основе. Около 30 % всего ипотечного портфеля в банковской системе страны занимают ипотечные кредиты ОАО «ГИК», выданные в рамках реализации Программы.
  2. Создан постоянный институт для реализации государственных программ по жилищному финансированию и обеспечению граждан доступным жильем.
  3. Строительные компании «повернулись лицом» к строительству жилья эконом класса. Есть тенденция к увеличению спроса на социальное жилье в целом по стране.
  4. Введен новый финансовый инструмент с ипотечным покрытием (ИЦБ) и фондовый рынок имеет перспективы дальнейшего развития.
  5. Подготовлена необходимая нормативно-правовая база для запуска Системы контрактных жилищных сбережений в стране на пилотной основе.
  6. Будет дан дополнительный толчок для полноценного применения Закона о ГЧП с целью привлечения долгосрочных инвесторов в строительной сфере.
  7. Для донорских организаций и потенциальных инвесторов есть новый институт для реализации долгосрочных программ и проектов в сфере жилищного финансирования.
  8. Благодаря деятельности ОАО «ГИК» все ипотечные кредиты застрахованы в страховых организациях, что существенно способствует увеличению их инвестиционного портфеля. Большинство кредитов застраховано в ОАО «ГСО».
  9. ОАО «ГИК» занимает активную позицию по поиску партнеров во всем мире и уже наладил отношения с представителями аналогичных компаний из Казахстана, России, Азербайджана, Армении, Германии, Японии, Южной Кореи, Монголии, Турции и Малайзии.

Таким образом, в Кыргызстане создаются необходимые условия для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан с учетом общепринятой мировой практики и опыта.