СМИ о нас: Социальное жилье в Кыргызстане: этапы, цели, задачи и перспективы его развития

14 Марта 2019


Business Profiles

   

Социальное жилье в Кыргызстане: этапы, цели, задачи и перспективы его развития

17:38, 14 марта 201984

Tazabek - Развитие градостроительства в Киргизии представляло типичную картину, характерную для большинства населенных мест СССР, выражающуюся в быстром росте существующих городов и поселков и возникновении новых. Современный этап связан с разработкой в 60-е годы генеральных планов ряда городов и поселков.

В 70-х годах в СССР была создана мощная база национальной строительной индустрии и осуществлён переход к полносборному крупнопанельному домостроению. Киргизия не осталась в стороне от строительства многокомнатных квартир, ключевой чертой жилищного строительства в Киргизии как и во всём СССР, стало плановое массовое строительство многоквартирных домов. Особое место в развитии градостроительства Киргизии занимал генеральный план города Фрунзе, который был разработан в 1970 году ЦНИИП Градостроительства (Москва). В этот период были созданы проекты, предопределявшие качественно новый подход к типовому проектированию. В соответствии с этим в столице целенаправленно осуществлялась застройка ряда площадей, магистралей и улиц. Огромную помощь в создании проекта детальной планировки города Фрунзе оказали Союз архитекторов, Госстрой Киргизской ССР, ГлавАПУ. В разрабатываемых проектах применялись современные методы зонирования и организации расселения, обеспечивавшие максимум удобства для проживания людей.

В 1971 году для застройки города Фрунзе был образован институт «Фрунзегорпроект». Архитектура города играла важную роль в направленности всей архитектуры Киргизии. Здесь решались наиболее крупные социальные, архитектурные и градостроительные проблемы. Массовое жилищное строительство велось по типовым проектам, преобладающим видом возведения зданий являлось индустриальное строительство. Наиболее массовое применение нашли 5- 9-этажные крупнопанельные здания «104-105» серии, рассчитанные на сейсмичность 8—9 баллов, где возведение стен предусматривалось ускоренным методом. Чуть позже для застройки городских магистралей были запроектированы 9-этажные каркасно-панельные дома «106» серии со встроенными на первых этажах учреждениями общественного назначения магазинами, кафе, поликлиниками и предприятиями бытового обслуживания. Домостроительные комбинаты по производству изделий этих серии были построены в городах Фрунзе, Оше, Пржевальске. Вместе со строительством крупнопанельных и каркасно-панельных зданий, а также жилых домов из кирпича в республике особенно в городе Фрунзе получило распространение монолитное домостроение. По проектам специалистов института осуществлялась застройка юго-восточного жилого района города Фрунзе.

Из других значительных городов Киргизии следует назвать областные центры; Ош, Джалал-Абад, Сулюкта, Таш-Кумыр, Пржевальск, Талас, Токмак. Развитие строительства в этих городах осуществлялась по утвержденным планам, которые были разработаны институтом «Киргизгипрострой». Широкое применение в районах со слабо развитой строительной базой получила «175» серия из местных строительных материалов. На основе «175» и «105» серий велись масштабные застройки этих городов.

Значительную работу «Киргизгипрострой» вел также по застройке новых населенных мест с учетом демографических особенностей района, в 70—80-е годы были созданы проекты рабочих поселков при промышленных предприятиях в Казармане, Таш-Кумыре, Сары-Джазе, Камбар-Ате.

В переходный период истории страны 1990-е годы из-за резкого снижения Государственного финансирования резко упали масштабы возведения крупных объектов, что в целом негативно отразилось на состоянии инфраструктуры страны. Возрождение крупно-объектного строительства началось лишь в середине 2000-х годов.

Правительство Кыргызской Республики в 2000 году принимает решительные меры, Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 25 апреля 2001 года № 188 была утверждена Государственная программа жилищного строительства до 2010 года, предусматривающая за десять лет построить 17,6 млн. кв.м жилья. На реализацию программы требовалось 197,9 млрд. сомов, в том числе 11,8 млрд. сомов бюджетных средств. В период с 2001-2010 гг. за счет Государства было построено 9,2 тыс. кв.м жилья, что было в три раза меньше запланированного. В итоге объем ввода жилья за счет государственных средств, вместо 6 % от общего объема ввода жилья, фактически составил всего 0,8 %.

В Национальной программе жилищного строительства в Кыргызской Республике на 2008-2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства КР от 26 ноября 2007 года за № 562, предусматривалось строительство 4,1 млн. кв.м жилья в регионах республики. Однако в связи с тем, что указанная Программа была разработана без учета возможностей бюджетного финансирования, проведение работ в регионах было приостановлено. В результате вместо запланированного в 2008-2010 годах в регионах республики было построено около 65 тыс. кв.м. жилья.

В этот же период Правительство КР реализует ряд проектов, ориентированных на социально незащищенные слои населения. В 2007-2010 годах Министерством финансов (МФ) КР было построено 3 многоквартирных жилых дома на 198 квартир в микрорайоне «Джал», с привлечением финансовых ресурсов коммерческого банка ЗАО «KICB». По данному проекту был реализован механизм субсидирования процентных ставок коммерческого банка, где МФ КР субсидировало 6 % из 14 % процентных ставок по ипотечным кредитам.

Государственным агентством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве КР были приняты меры по привлечению иностранных инвестиций в строительство доступного жилья. В соответствии с постановлением Правительства КР от 19 декабря 2006 года за № 862 началось проектирование и строительство в г.Бишкек микрорайона «Джал-Артис», где из запланированных 1392 квартир, 400 квартир были определены как социальное жилье работникам бюджетной сферы, на условиях долгосрочного ипотечного кредитования под 10 % годовых, со сроком погашения 15 лет.

Мэрией города Бишкек в целях решения жилищных проблем бюджетников, в рамках Программы «Социальное жилье» в 2011 году был введен в эксплуатацию 90-квартирный жилой дом для ветеранов ВОВ и работников бюджетных организации.

Все вышеприведенные примеры являлись разовыми проектами, предоставление доступного жилья осуществлялось на льготных условиях и в первую очередь для работников бюджетной сферы, а это свидетельствовало о том, что при государственной поддержке проекты, связанные со строительством доступного жилья в Кыргызской Республике, могут быть успешными.

По официальным данным, в 1991 году обеспеченность жильем в республике составляла 12,2 кв.м на одного человека и в настоящее время этот показатель остается на том же уровне. Максимальный показатель обеспеченности граждан жильем в Кыргызской Республике за последние 25 лет составлял 15,7 кв.м в 2010 году. Для сравнения: в 2012 году в Республике Беларусь на одного человека приходилось 25,4 кв.м жилья, в России - 23,4 кв.м, в Казахстане - 19,6 кв.м, в Китае - 27 кв.м. В других странах эти показатели еще выше: в Норвегии - 74 кв.м (2006 г.), США - 69,7 кв.м (2010 г.), Дании - 50,6 кв.м (2003 г.). Для достижения показателей обеспеченности жильем в Кыргызской Республике до уровня соседних республик (18 кв.м на человека) требуется построить жилье общей площадью 30,25 млн кв.м (около 7446 крупнопанельных многоквартирных домов). По показателям индекса доступности жилья ООН, Кыргызская Республика заметно отстает от соседних стран.

В этом плане повышалась актуальность изучения опыта России и Казахстана. К примеру, жилищное строительство в России является одним из важных секторов, особенно в густонаселённых субъектах РФ, на которые приходится большая часть сданного в эксплуатацию жилья. Строительная отрасль претерпела существенные структурные изменения за последние два десятилетия, согласно данным Росстата, объем выполненных строительных работ, составил 8,4 трлн рублей. Для приобретения социального жилья были разработаны и внедрены программы государственной поддержки в Законодательстве РФ. Эти программы действуют с 2010 года и реализуются по настоящее время:

- Федеральная программа «Молодая семья – доступное жилье»;

- Федеральная социальные программа «Жилище»;

- Жилищные программы для участников ВОВ и ветеранов боевых действий;

- Государственная помощь в приобретении жилья для бюджетников;

- «Устойчивое развитие сельских территорий» социальная жилищная программа.

Казахстан является одной из стран СНГ, активно развивающей ипотечное кредитование. В 1995 г. был принят Указ Президента РК, «Об ипотеке недвижимого имущества», в 2000 г. утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Особую роль отводилась созданной в 2000 г. Казахстанской Ипотечной Компании (КИК), которая занималась рефинансированием банков, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты в соответствии с установленными требованиями. В 2001 г. КИК была внедрена двухуровневая модель ипотечного кредитования, разработанная с учетом международного опыта в этой сфере: США – «Фанни Мэй» и «Фреди Мак», и Малайзии – «Кагамас Бергхад».

В 2000 г. был принят Закон РК «О жилищных строительных сбережениях», предусматривающий правовые основы государственного регулирования системы жилищных строительных сбережений. Этой системой смогли воспользоваться около 100 тысяч вкладчиков Казахстана.

В 2003 г. был создан Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК), задачами которого являлось продления сроков и снижения процентной ставки по ипотечному кредиту. Благодаря Ассоциации финансистов, Министерству финансов РК, АО «КИК» и «КФГИК», сроки кредитования увеличились до 20 лет, размер взноса уменьшился до 10%.

В этом же году Правительство РК создало АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100% участием государства в уставном капитале. «Жилстройсбербанку» были предоставлены долгосрочные бюджетные кредиты. К тому же надо отметить наличие развитого рынка ипотечных ценных бумаг.

Зарубежный опыт показывал, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, потому введение в Кыргызстане механизмов жилищного финансирования будет способствовать ее социально-экономической стабилизации. Кыргызстан, как государство, в основу своего экономического развития принял принципы рыночной экономики, которые в настоящее время превалируют во всем мире. При такой стратегии развития страны нужно было сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая позволила бы удовлетворить спрос населения на жилье. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводилась ипотечному жилищному кредитованию.

В 2015 году Правительство КР запустило реализацию Программы «Доступное жилье 2015-2020», с целью создания необходимой нормативно-правовой базы и институциональной инфраструктуры по внедрению рыночной системы жилищного финансирования, основанной на мировом опыте. Для обеспечения функционирования механизма ипотечного кредитования и создании условий для реализации Программы, Постановлением Правительства от 15.07.2015 года было образовано ОАО «Государственная Ипотечная Компания», единственным акционером которого является Фонд Государственного имущества при Правительстве КР.

ОАО «ГИК» являлся уполномоченным органом по реализации Программы Правительства КР «Доступное жилье 2015-2020» и стал осуществлять свою деятельность по 4 основным направлениям:

1. Развитие системы ипотечного кредитования.

В целях обеспечения правовой основы для развития рынка жилищного кредитования ОАО «ГИК» внес существенный вклад в разработку и принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах», во внесении изменений в Закон «О залоге», а также в принятии Закона «О государственном ипотечном жилищном кредитовании», что позволило установить правовые основы по реализации единой государственной политики в сфере обеспечения доступным жильем граждан.

На сегодня достигнута договоренность с 15 банками-партнерами, через которые выдано более 3,5 тысяч кредитов на общую сумму более 4 млрд сомов, в результате чего участниками Программы приобретено более 210 тыс. кв.м. жилья и обеспечены жильем более 3,5 тысяч семей или 14 тысяч граждан КР. На текущий момент возвратность кредитов составляет 100%. В списке действующих участников Программы числятся 7420 граждан.

2. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Данное направление является основополагающей для ОАО «ГИК». Для развития экономики любой страны требуются инвестиции на длительный срок, так называемые «длинные деньги». Инструментом для привлечения инвестиций как внутренних, так и внешних инвесторов без участия государства в сделках являются ценные бумаги. Для инвестора важно, чтобы их интересы и безопасность гарантировались законодательством страны. До принятия в июле 2015 года Закона КР «Об ипотечных ценных бумагах» на рынке ценных бумаг обращались только корпоративные ценные бумаги, после принятия Закона для инвесторов появился дополнительный новый финансовый инструмент – ипотечные облигации с покрытием (ИЦБ).

Ипотечные облигации с покрытием (залогом) широко используются в мире и в Кыргызстане ОАО «ГИК» впервые произвела эмиссию ИЦБ через фондовую биржу и приступила к их реализации.

Положительный эффект для страны от ввода ипотечных облигаций:

- это новый финансовый инструмент для привлечения свободных денежных ресурсов с рынка капитала станет катализатором для развития строительной отрасли и экономики в целом;

- облегчит нагрузку на государственный бюджет, за счет привлечения инвестиций в кредитование через фондовую биржу;

- снизит зависимость страны от внешнего заимствования и будет способствовать развитию национального рынка капитала/рынка ценных бумаг;

- улучшит благосостояние населения страны.

Задача развития вторичного ипотечного рынка поставлена Правительством КР в Программе «Доступное жилье 2015-2020» и ГИК в процессе его выполнения.

Программой предусмотрено создать оператора вторичного рынка ценных бумаг в лице ОАО «ГИК» и используя потенциал действующих коммерческих банков, ввести новый финансовый инструмент (ипотечные облигации), позволяющий за счет мультипликативного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом этой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечит непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства.

ГИК сможет аккумулировать ипотечный портфель всех коммерческих банков для выпуска ипотечных облигаций с залогом в значительных размерах и привлекательные для инвесторов, чего не смогут сделать отдельно взятые банки из-за высокой стоимости эмиссии ипотечных облигаций и трудозатрат.

3. Создание собственного жилого фонда.

На текущий момент завершается строительство 60-ти квартирного жилья в г. Нарын и ведется строительство 135-ти квартирного жилья в мкр. «Тунгуч» г. Бишкек. По завершению строительства предполагается, что квартиры будут сданы в долгосрочную аренду с последующим выкупом сроком до 15 лет.

Также в целях ускорения запуска механизма «Арендное жилье с последующим выкупом» разработаны внутренние нормативные документы и создана конкурсная комиссия для осуществления выкупа готового жилья на первичном рынке недвижимости. Для этих целей в бюджете ГИК на 2018 год заложена сумма в 43 млн сомов. Планируемый запуск данного механизма – конец 2018 и начало 2019 года.

Необходимо отметить, что в соответствии с мировым опытом и практикой, строительство доступного жилья не должно являться задачей для ипотечной компании. Эти функции обычно возложены на девелоперские строительные компании.

4. Развитие системы контрактных жилищных сбережений (СКЖС).

Для запуска СКЖС необходимо открытие специализированной дочерней организации ГИК. На сегодняшний день инициированы проекты НПА по внесению изменений в законы КР «О залоге», «О лицензионно-разрешительной системе» и внесены в Аппарат Правительства КР. В рамках созданной Министерством экономики КР рабочей группы ведется разработка проекта закона «О жилищной сберегательной кредитной системе». Также Национальным банком КР разработаны проекты Положений по регулированию и лицензированию СКЖС.

Привлечение инвестиций

В рамках привлечения внебюджетных финансовых средств была достигнута договоренность с Немецким банком развития KfW по предоставлению грантовых средств в уставный капитал ГИК в размере 10,5 млн евро. Данные средства будут направлены на финансирование семей с низким и средним уровнем доходов в сельской местности и малых городах. Со стороны KfW проводится тендер по отбору консультантов. На текущий момент завершена 1 стадия отбора, подготовлены технические задания и проводится рассмотрение по 2-й стадии отбора со стороны Министерства экономического сотрудничества и развития Германии и немецкого банка развития KFW. Запуск проекта возможно будет осуществить по окончанию технической поддержки отобранных консультантов. Планируемый запуск – конец 2018 года - I квартал 2019 года.

Кроме этого через ГАПИ и Министерство экономики КР подготовлены и отправлены инвестиционные предложения в такие донорские организации как KOICA, TICA, Правительство Польши, АБР, ИБР, ВБ и др. Надо отметить, что юридический статус ОАО «ГИК» не позволяет напрямую обращаться в международные донорские организации, а только через официальные государственные каналы. Также, существующие ограничения по Закону «О ГЧП» не дают возможности ОАО «ГИК» выступать государственным партнером и привлекать инвестиции напрямую в строительной сфере.

Обеспечение доступности. Процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены 3 раза: в 2016 году с 12-14% до 10-12% годовых, в 2017 - до 8-10 % годовых, в ноябре 2018 года – до 7-9 % годовых. В настоящее время проводятся работы по снижению до 6-8% годовых, чтобы к концу 2019 года обеспечить их снижение, как это было указано в предвыборной платформе Президента КР Жээнбекова С.Ш.

Стратегия развития ГИК определяет следующие задачи для достижения стратегических целей к 2020 году: увеличение объема кредитного портфеля до 10 млрд сомов; развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг с общим объемом выпуска облигаций до 3 млрд сом; строительство до 130 тыс. кв.м. жилья эконом-класса; запуск механизма контрактных сбережений с доведением до уровня 7% от общего кредитного портфеля ГИК; с целью широкого охвата населения создание региональной сети ГИК. Планом развития до 2020 года предусмотрено увеличение уставного капитала не менее 760 млн. сомов.

https://www.tazabek.kg/news:1500471?from=tazabek&place=mainlast