Көпчүлүктүн бүйүрүн кызыткан ипотека маселеси («Стандарт KG» рейтингдик агенттиктин башкаруучу директору Андрей Залепо менен интервью).

05 Марта 2016

http://www.kabar.kg/rus/interview/full/103259

     Арзан турак-жай рыногун түзүү, өнүктүрүү – биздин өлкөнү  социалдык-экономикалык жактан өнүктүрүүдөгү башкы милдеттердин бири. Жарандардын жыргалчылыгы, турак-жай курулушунун өсүшү, банк секторунун жана баалуу кагаздар рыногунун өнүгүүсү бул маселелерди чечүүгө, бул же тигил ыкмаларды тандоонун өзүнөн дагы коз каранды. Ипотека рыногунун катышуучулары бүгүнкү күнгө карата кандай чараларды көрүп, кандай чечимдерди кабыл алып жатышканы, тандап алынган  шарттардын  таасир этүү деңгээли жана дарамети тууралуу “Кабар” агенттиги «Стандарт KG» рейтингдик агенттиктин башкаруучу директору Андрей Залеподон билүүгө аракеттенген.

     Андрей Владимирович, ипотекалык насыялоонун атамекендик рыногундагы учурдагы жагдайына, эксперт катары, кандай пикир айтаар элеңиз?

     Учурда, мурдагы жылдардагыдай эле, ипотекалык насыя  рыногун айлык кирешеси  100 миң сомдон жогору болгон жарандарга гана алууга мүмкүн болгон коммерциялык турак-жай ипотекасы катары элестетүүгө болот. Жөнөкөй эле эсеп көрсөткөндөй, жергиликтүү коммерциялык банктардын сунуштарынын негизинде,  турак-жай ипотекасына сарптоолор, ай сайын орточо 35 миң сомдон  70 миң сомго чейинки сумманы түзүүдө, бул дагы турак-жайларга карата учурдагы “кризистик  баанын” шарттарында болуп жатат.  Мындай кырдаал төмөнкү эки фактордун негизинде орун алган:

-ипотека насыясын берүүдө банктар тарабынан пайдаланылган ресурстардын  наркынын жогору болушу, ипотека үчүн берилген ресурстардын чектелүү экендиги,  анын үстүнө, мындай ресурстардын АКШ долларында берилип жаткандыгы; 

-“өзү бүтүрүп алуу”  шарттарындагы турак жайлардын  1 чарчы метр  аянты үчүн  580 АКШ доллар болгон минималдуу баа фактору деле ипотека боюнча  ай сайын төлөмдөрдүн кымбат экенин билдирүүдө, ошондой эле, андан аркы жасалгалоого,  жок дегенде, бул баага кошумча 100 АКШ доллары кошулат.

     Иштеп жатышкан турак-жай фонду боюнча дагы бир  кызыктуу маселе: мамлекеттик турак-жай программасында мындай кыймылсыз мүлктөрдү пайдалануу үчүн биринчи жана экинчи рыноктордо баа азырынча жогору.  Кыргызстан – бул Бишкек жана Ош  эле эмес экени дагы эсте болуш керек,  башка дагы  көптөгөн шаар жана айылдар бар, ал жактарда курулуш иштери такыр эле башка.  Ошондуктан  мамлекеттик турак-жай  программасын  жүзөгө ашырууда  ар тараптуу (комплекстүү) мамиле жасоо керек -  “элитка”,- деген үйлөрдү эле кура бербестен,  Бишкек, Ош жана башка  областтык борборлордо  адаттагы эле көп батирлүү үйлөрдү, ал эми айыл жерлеринде жана чакан шаарларда  ынгайлуу  болгон жеке үйлөрдү куруу мааниге ээ.

     Буга ким заказ берет жана ким курат? Мамлекеттик “арзан турак-жай” программасы үчүн мамлекеттик структуралар  заказ берүүгө тийиш, ал эми  коммерциялык ипотекага -  ким болсо, ошол дегендей.

     Мамлекет тарабынан чечкиндүү кадамдар зарыл

     Бутүндөй алганда, жагдай мындай:  арзан ипотека  программасында пайдаланууга боло турган  турак-жай фонду жокко эсе,  бирок  коммерциялык  ипотеканы  өнүктүрүү үчүн  тиешелүү фонд бар.  Банк тутумунда сом менен алганда жылдык пайыздык чени 14 %дан көп болбогон  ресурстар жок, ал эми  жылдык пайызы доллар менен 18% жана сом менен 24% болгон  ипотека бар.

     Жагдайды  өзгөртүү керек,  бирок, дароо айтайын, буга мамлекет толук кандуу киришпесе, эч кандай натыйжа деле чыкпайт.  Эмне үчүн?  Анткени, курулуш компаниялар “өзү бүткөрүп алуу” шартындагы элитка үйлөрүн куруп жатып, эбегейсиз зор пайда табууга умтулушат, эмне дейбиз, бизнестин табияты ушундай. Турак-жай курулушуна мамлекеттик  турак-жай программасынын алкагында заказ болушу дурус.

     Белгилүү болгондой,  Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн “Арзан турак-жай 2015-2020”  программасын  жүзөгө ашыруу чегинде “Мамлекеттик Ипотекалык Компания” ачык акционердк коому  түзүлдү.  Бул компаниянын иш-аракетинен сиз эмнени күтөсүз,  өлкөбүздө ипотека рыногун өнүктүрүүдө анын ролу кандай болмокчу?

     Күтүүлөр  абдан жакшы, бирок көп нерсе “Арзан турак-жай” мамлекеттик программасынын чегиндеги  турак-жай ипотекасын кайра каржылоону уюштуруу үчүн бул компанияга канча  каражат бериле турганынан көз каранды.  Ипотекалык компаниянын  негизги көздөгөнү – кредит берүү эмес, банктардын ипотекалык баалуу кагаздарды (ипотченая закладная)  сатып алуусу аркылуу кайра каржылоо. Ипотекалык баалуу кагазды сатып алууда, банк насыя берүүгө кайрадан мүмкүндүк алат дагы,  Мамлекеттик Ипотекалык Компания  турак-жай ипотекасы боюнча  насыя берүүчү жана  күрөө кармап туруучу болуп калат.  Мамлекетик Ипотекалык Компаниянын акционердик капиталы, маселен, 2016-жыл соңуна карата  1-2 миллиард  сом, ал эми заёмдук капиталы  3-4 миллиард сомдон  кем болбосо эң сонун болмок. Каржылоонун мындай  көлөмдө болушу мамлекеттик программаны жүзөгө ашыруунун жакшы башталышы  болмок.

     Мындай иштерге серепчи катары дүйнөлүк дурус деген кандай мисалдарды келтире аласыз?

     Казакстандын жана Россия Федерациясынын тажрыйбалары  бизге бир кыйла жакыныраак, ошондой эле  өзара сактык кассасын уюштуруу жагында немецтик моделди  жайылтуунун өзүнчө дагы мүмкүндүгү бар, - деп эсептеймин. АКШнын жана  башка өлкөлөрдүн моделдери тууралуу сөз кылуунун кажети деле жок. Кыргызстанда  кайсы болбосун жаран каалаган  турак-жайды сатып  ала тургандай коммерциялык ипотека модели дагы, ошондой эле  мамлекеттик жана муниципалдык кызматкерлер, саламаттыкты сактоо, билим берүү тармагында иштегендер, ошондой эле  материалдык эмес өндүрүш  жаатында иштеп жаткандар үчүн сатып алууга боло тургандай  социалдык ипотека  моделин дагы өнүктүрүүгө киришүү алгылыктуу. Биринчи модель үчүн  тиешелүү  каржы каражаттары (инструменттери) менен  натыйжалуу укуктук жагын камсыздоо, ал эми экинчи моделди  кабыл алып, акырындан жүргүзө бериш керек, ошондой эле  мамлекеттик саясатты  мамлекеттик жана мунициаплдык турак-жай программа форматында  каржылоо зарыл.

     ​Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын түзүлүп, иштеши республиканын каржы-банк секторуна  кандай таасир этүүдө?

     Суроо кызыктуу жана ага мындай жооп берейин:

     Мамлекеттик Ипотекалык Компания өзүнүн ресурстук базасы аркылуу  банктар тарабынан берилген ипотекалык насыяларды, бирок баарын эле катарынан эмес, Өкмөттүн “Арзан турак-жай” программасынын талаптарына ылайык келгендерин гана кайра каржылоосу каралууда. Мамлекеттик Ипотекалык Компания  50-100 миллион сомго  ипотекалык баалуу кагаздарды топтоо менен, алардын камсыздоосу астында ипотекалык облигацияларды чыгарат жана аларды рынокто инвесторго сунуштоо аркылуу,  өзүнун иш-аракети үчүн ресурстарды кайрадан ала турганы айтылууда.  Мамлекеттик Ипотекалык Компания, эгерде, кошумча ресурстарды (мамлекеттик  турак-жай программасынын чегиндеги акционердик  капитал жана  жеңилдик берилген займдар эмес) тарта алса, анда кайра каржылануучу ипотекалык насыяларды, маселен, элита секторуна караган  турак-жайлардын эсебинен, кеңейте ала турганы болжолдонууда.  Эмнеге болжолдонууда? Анткени, мен мурда белгилеп кеткендей, бардыгы Мамлекеттик Ипотекалык Компаниясынын   акционердик болобу,  займдык болобу, жетиштүү капиталга ээ болуусунан көз каранды. Ресурстар жетиштүү болгон учурда гана  жогоруда айтылгандарды ишке ашырууга болот,  алар аз болгон учурда оң натыйжа болот,- деп айтуу кыйын.

     Мамлекеттик Ипотекалык Компания  рыноктогу оюнчу катары, насыянын 15 жылга берилиш мөөнөтүндө пайыздык чендерди 12%дан 14% га чейин  төмөндөтөт. Ал ортодо,  коммерциялык банктар  ипотекалык насыяны   7 жылга чейинки мөөнөттө 25-27%дан сунушташууда.  Ага да карабастан, эл өкүлдөрү Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын пайыздык чендерин   катардагы кыргызстандыктар, атап айтканда, бюджеттик мекемелерде иштегендер үчүн оор эле болуп жатканын айтып жатышат. Сиздин буга карата бааңыз кандай?  Азыркы экономикалык  шарттарда мындай кыйла төмөндөтүү талабы аткарууга канчалык алгылыктуу?

     Жылдык 12-14%дык чен толук эле алгылыктуу экендигинен баштайын, эгерде, каржы математикасы позициясынан тышкары алып караганда, жөнөкөй айтканда, мисалы, батир 1,4 миллион сом турат, аны  ипотека шартында 15 жылдык мөөнөткө жылдык 12%дык чен менен  алууда,  ипотека боюнча бардык  төлөмдөрдүн суммасы 3,0 млн сом болот.  Маселени ушул өңүттөн талдаганда, ээ, бул батир мага эки эсе кымбатка туруп калат экен,- деп айтууга негиздүү укук келип чыгат жана мындай айла-амалдар көпчүлук учурда колдонулуп жатат. Мындай эсептөө туура эмес. Ошондуктан, төмөнкүдой шарттарды эске алуу зарыл: азыр колуңузда батир сатып алып, жашай турган 1,4 млн. сом жок,  сизге бул акчаларды 15 жылдык мөөнөткө  насыя катары берип жатат. Эми каржы математикасы  позициясынан алганда, сиз батирди 1,4 миллион сомго сатып алып, анын ээси болуп калдыңыз жана ага эми кайра дагы төлөбөйсүз, болгону 15 жылга алган насыя үчүн гана төлөйсүз, бул эми такыр эле башка нерсе.

     Эми катардагы кыргызстандыктар үчүн жылдык 12-14% чендер  менен берилген насыянын оор экендиги жөнүндө. 15 жылга бериле турган ипотекалык насыянын математикалык моделин талдоо көрсөткөндөй,  насыяга ай сайынкы төлөмдүн өлчөмү үчүн кыйла факторлор - булар:

 -алынып жаткан турак-жайдын  чарчы метринин наркы;

 - ипотека  боюнча  алгачкы төлөмдүн өлчөмү.

    Насыянын суммасы канчалык аз болсо,  аны тейлөө дагы жеңил болору баарыбызга түшүнүктүү нерсе.

     Мамлекеттик ипотекалык программа үчүн  жогоруда аталган  факторлор боюнча иштөө зарыл, ошондой эле  пайыздык  чендерди субсидиялоону колдонуу керек,  мында ипотека боюнча ай сайынкы төлөмдөр жеңилдетилген ипотекалык программанын көпчүлүк катышуучуларынын дараметине чак келет. Аларды колдонууда ипотеканы жеткиликтүү кыла турган айрым инструменттерди карап көрөлү:

     Чыгашаларды көзөмөлгө алуу жана подрядчиктерди сынактык негизде тандоо Мамлекеттик турак-жай программасынын чегиндеги жаңы турак-жайлардын наркын1 чарчы метр үчүн 500 долларга чейинтөмөндөтө алат.

    Ипотекалык курулуш үчүн жер тилкесин бөлүп берүү дагымамлекеттин өз жарандары үчүн турак-жай маселесин чечүүдөгү салымы катары каралат, бул нарктын дагы төмөндөшүн шарттайт.

     Көп батирлүү жана жеке пландагы бир калыптуу үйлөрдүн курулушу чыгашалардытөмөндөтөт.

     Курулуп жаткан үйлөрдү электр жана башка коммуникциялыкбайланыштарга кошуу, бириктирүү алардан тике же кыйыр көз каранды болгон дээрлик бардык компаниялар жана уюмдар Өкмөт тарабынан тике көзөмөлдөнөт. Алардын бизнес-пландарын же өнүктурүү пландарын коммуникация, тиешелүү байланыштар ж.б. сөзсүз боло тургандай оңдоого-түзөөгө эмнеге болбосун. Бул тармакта бут тоскон (бюрократиялык) кыйынчылыктарды жеңилдетүүжана жемкордук көрүнүштөрүн азайтуу зарыл.

     Ошол эле үйлөрдө бизнес-офис, дүкөндөр медициналык борборлор жана бала бакчаларкатары пайдалана турган аянтчаларга орун бергидей долбоорлоого жана аларды мамлекеттик-жеке өнөктөштүк шарттарында пайдаланууга же жөн эле сатууга эмнеге болбосун? Мына ушулардын бардыгы тең мамлекеттик ипотекалык программа иштеши үчүн турак-жайлардын наркын азайтып, жөнөкөй кыргызстандыктардын ипотекага алы жеткидей болот.

     ​Өзү “арзан ипотека”,- деген эмне? Мунун бир кыйла түшүнүктүү аныктамасы – өлкө жарандарынын  көпчүлүгүнүн алы, колу жете турган каражат. Бирок, бул канчалык жеңилдетилген болсо дагы,  ипотекалык программанын катышуучусу болууга каржы каражаты жете бербеген жарандар кайсы болбосун өлкөдө дайыма кездеше бере тургандыгын да ачык айтып коюу зарыл.  Эгерде, сөз турак-жай ипотекасы  тууралуу болуп жатса, ага төлөөгө жөндөмдүү болбой туруп катышууга мүмкүн эместигин дагы  баарыбыз түшүнүшүбуз керек. Ипотека бекер болбойт, ипотека бул – күрөө,  күрөө – бул милдеттенмелерди камсыздоо ыкмасы,  өз кезегинде,  милдеттенме аткарылыш керек,  бул деген кайсы болбосун өлкөнүн жарандык мыйзамынын негиздери болуп саналат.

    Экинчиден, азыркы тапта  көптөгөн үй-бүлө мүчөлөрү  батирлерди, үйлөрдү жана бөлмөлөрдү ижарага алып жашашууда.  Мына ошолордун баарысы ай сайынкы ижара акысына  кандайдыр бир каражаттарын коротушат.  Мына ушундай үй-бүлөлөрдүн 90 пайызы кайтарымсыз ижара төлөмүнөн көрө, өзүнүн турак-жайы  үчүн төлөө жолун тандап алат эле, - десем жаңылышпайм го.

“Арзан ипотека” боюнча келечектеги катышуучуларда дагы кандай  резервдер болушу ыктымал:

-айрымдарда, эмгек акыдан тышкары, соодадан же айыл-чарба иштеринен кошумча кирешелер болот;

- үй-бүлө мүчөлөрүнүн 2 жана андан көбү иштеген болот;

- жарандардын айрым катмары үчүн мамлекет тарабынан “арзан ипотекалык программанын” заказ берүүчүсү катары берүу пландаштырылып жаткан  жеңилдиктер жана субсидиялар.

     Пайыздык чендерди төмөндөтүү, бүтүндөй механизмди, мисалы, Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын өзүнүн ишин  камсыздоо зарылчылыгын кошо эске алганда,  популисттик  эмеспи?  Чыныгы картина деги кандай?

     Дагы бир жолу айтайын, 12-14%, менин пикиримде, толук алгылыктуу пайыздык чендер.  Аларды төмөндөтүү үчүн эмне кылууга болот?  Мунун да бир жолу бар: Мамлекеттик Ипотека Компаниясына арзаныраак ресурстар берилсе, ипотека боюнча пайыз төмөндөйт.

     Мамлекеттик Ипотекалык Компания катардагы жарандардын үмүтүн актай алгыдай абалды кандай айтса болот?  Компания керектөөчүлөрдүн мүмкүндүгү менен сунушталып жаткан шарттардын ортосунда бир  тең салмакты кармай алабы?

     Экономист катары, каржылык  абал  жана каржылык мүмкүнчүлүк ар кимде ар кандай болгондуктан, “катардагы жаран” түшүнүгү чечмелөөнү талап кылат, -деп эсептеймин. Мамлекеттик Ипотекалык Компания колдонуп иштей турган механизмдер  ипотекалык  программанын  келечектеги катышуучулары үчүн жөнөкөй жана түшүнүктүү болушу зарыл. Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын ресурстарынын наркы арзан, саны көп болсо, ошончолук жакшы. Мамлекет, анын аппараты,  ал тарабынан көзөмөлдөнө турган  компаниялар жана уюмдар, ипотекалык программаны, жок дегенде,  жогоруда айтылган багыттар менен жөнгө салуулары тийиш. Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын  ийгилиги артып иштеп кетишинин сыры да ушунда.

     Бир катар кыргызстандыктар Мамлекеттик Ипотека Компаниясынын шарттары боюнча насыя төлөмү үчүн жумшоого боло турган сумманы ай сайын ижара акысына төлөшөт экен. Ушундай дараметтүү керектөөчүлөрдүн Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын өнөктөш банктарынын түздон-түз  кардарларына карата үлүшү, сиздин пикир боюнча, кандай?

     Биринчи кезекте,  дал ушулар,  Мамлекеттик Ипотека Компаниясынын  максаттуу топтору болууга тийиш,- деп ойлоймун.

     Өлкөнүн  бул же тигил  регионунун  социалдык-экономикалык өнүгүү  шарттарын  эске алуу менен борбор калаадагы, бул же тигил  областагы керектөөчүлөрдүн төлөөгө жөндөмдүү болушун жөндөгөн кандай факторлор бар? Регионалдык кандай шарттар жана өзгөчөлүктөр шыр кетип, кайсылары кыйынчылык алып келиши мүмкүн?

     Мен жогоруда айтып, белгилегендин баарысы  биздин өлкөнүн  кайсы болбосун региону үчүн мүнөздүү.

     Бүтүндөй алганда,  ипотекалык насыялоону өнүктүрүү келечегине Сиздин божомолуңуз,  жакынкы арада кандай негизги кадамдарды  таштоого болот?

Төмөндөгү кадамдарды таштоо зарыл, -деп эсептеймин:

1. Мамлекеттик Ипотекалык Компанияга  жетиштүү ресурс бөлүп берүү зарыл.

2. Банк-агенттер аркылуу турак-жай ипотекасын кайра каржылоо боюнча Мамлекеттик Ипотекалык Компаниянын иштөө шарттарын иштеп чыгуу.

3. “Арзан турак-жай”  стандарттарын иштеп чыгуу,  булар  мамлекеттик ипотекалык программа  үчүн негиз болуп, ушундай турак-жайлардын курулушу үчүн заказчы болот.

4. Ипотекалык баалуу кагаздар жана ипотекалык облигациялар  боюнча  укуктук алкакты түзүү, анткени буларсыз ипотека механизмдери алдыга жыла бербейт.

5. Мамлекттик ипотекалык программа долбоорунун  пилоттук  катышуучуларын тандоого киришүү керек.

     Андрей Владимирович, интервью үчүн ыраазычылык билдиребиз. Сиздин макулдугунузга ылайык,  биз келээрки жолугушууда ипотекалык баалуу кагаздар рыногун  калыптандыруу  маселесин талкуулоого алабыз.

 

// // //