Бактыбек ШАМКЕЕВ: «ПЕРЕД НАМИ ПОСТАВЛЕНЫ АМБИЦИОЗНЫЕ ЗАДАЧИ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ»

28 Июля 2016

Вопрос создания Государственной ипотечной компании назревал давно. Было понятно, что условия, предоставляемые коммерческими банками, не позволяют большинству граждан нашей страны, в первую очередь учителям, врачам и другим работникам бюджетной сферы, в полной мере воспользоваться ипотекой. С одной стороны – высокие процентные ставки и малые сроки кредитования, солидный размер первоначального взноса, с другой – низкий уровень заработной платы. И вот, как говорится, процесс пошел, в 2015 году была разработана и принята программа «Доступное жилье», что послужило отправной точкой для создания в том же году Государственной ипотечной компании (ГИК). В 2016 году начались первые выплаты ипотечных кредитов.

Редакция «Общественного рейтинга» обратилась к председателю ГИК Бактыбеку Шамкееву с просьбой рассказать о том, что сегодня делается для реализации программы «Доступное жилье».

Бактыбек Абылкасымович, идея госипотеки не нова, она давно витала в воздухе. Расскажите, когда начались практические шаги по ее реализации, какие были проведены мероприятия, как происходило формирование уставного капитала, будет ли он увеличиваться?

– Действительно, власти давно вынашивали идею госипотеки, учитывая высокий уровень потребности граждан Кыргызстана в жилье и принимая во внимание опыт других стран. Если быть точным, то более 10 лет тому назад, в 2005 году, Национальный банк Кыргызской Республики разработал модель создания и внедрения ипотечного кредитования через систему коммерческих банков и представил правительству в виде предложения. В документе указывалось, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. Государство должно было участвовать в формировании уставного капитала ГИК, что позволяло рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующую рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов. Проведенные в 2005 году НБКР расчеты показали, что для обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование для ГИК требуется уставный капитал в размере 1 млрд сомов с условием поэтапного его формирования в течение пяти лет по 200 млн сомов ежегодно.

К сожалению, предложение НБКР в силу объективных и субъективных причин в те годы не было поддержано правительством, и только в 2015 году были сделаны практические шаги в этом направлении.

– Когда хронологически была разработана жилищная программа «Доступное жилье» и создана Государственная ипотечная компания?

– Соответствующая жилищная программа получила название «Доступное жилье» и рассчитана на период с 2015 по 2020 год, но ее инициализация и разработка были начаты в 2014 году. Она была утверждена постановлением правительства от 5 августа 2015 г. В целях реализации данной программы постановлением правительства от 15 июля 2015 года было образовано Открытое акционерное общество “Государственная ипотечная компания”, которое начало свою практическую деятельность в декабре 2015 года с первоначальным уставным капиталом в 10 млн сомов. Согласно решению внеочередного собрания акционеров ОАО «Государственная ипотечная компания» от 17 февраля 2016 года уставный капитал компании был увеличен до 310 млн сомов. Единственным акционером ОАО «ГИК» является Правительство КР в лице Фонда управления государственным имуществом. Деятельность ОАО «ГИК» координируется и направляется межведомственной комиссией при Правительстве КР с участием депутатов ЖК и глав профильных министерств и ведомств. Более подробная информация представлена на сайте www.gik.kg 

С учетом каких факторов разрабатывались положения о порядке отбора кандидатов на участие в ипотечной программе, условия выдачи, ставки и сроки?

– Учитывался ряд факторов, в том числе потребность граждан в ипотеке, конечно же, имеющиеся доходы, хорошая кредитная история, если таковая имела место, и другие аспекты. В целях формирования списков и отбора участников программы «Доступное жилье 2015-2020» Постановлением Правительства КР от 14 марта 2016 года № 123 утверждено Временное положение о порядке отбора участников программы, которое определяет условия выдачи ипотечных кредитов, а также требования к приобретаемому жилью в рамках реализации данной программы.

Согласно Временному положению участниками программы выступают граждане Кыргызстана в возрасте от 21 года на момент получения ипотечного кредита и до 65 лет на момент погашения последней суммы ипотечного кредита. К обязательным требованиям, предъявляемым к участникам, относятся: наличие трудового стажа на последнем (текущем) месте работы не менее одного года или общего трудового стажа не менее трёх лет; отсутствие собственного жилья или необходимость в расширении жилой площади; отсутствие каких-либо гражданско-правовых сделок с жилым помещением за последние три года до даты подачи заявления; платежеспособность участника; отсутствие отрицательной кредитной истории согласно требованиям банка-партнера.

Каких критериев вы придерживались при подборе банков-партнеров?

– Для выбора и последующего сотрудничества с банками-партнерами мы руководствовались, прежде всего, такими критериями, как наличие филиальной сети от шести точек и выше по всей республике, отсутствие предписания по кредитованию от соответствующих надзорных органов, отсутствие негативного опыта по ипотечным кредитам, отсутствие проблем с органом банковского надзора. На сегодняшний день по условиям ГИК ипотечный кредит можно получить в семи коммерческих банках республики: «РСК Банк», «Айыл Банк», «Банк Компаньон», «КБ Кыргызстан», «Банк Азии», «Capital Bank», «БТА Банк». Безусловно, список банков-партнеров будет расширяться, как будет расширяться и наша ипотечная программа.

– Понятно, что одних средств, выделенных напрямую из бюджета, мало для осуществления масштабной программной работы. Как происходил поиск других источников финансирования, каков принцип взаимодействия между организациями-инвесторами? Кыргызско-Российский фонд развития объявлял о строительстве доступного жилья эконом-класса во всех регионах республики, которое впоследствии будет передано ГИК. В какой стадии реализации находится эта программа?

– Но и планируемое выделение средств правительством имеет достаточно большой объем. К примеру, мы ожидаем от Министерства финансов предоставления бюджетной ссуды в объеме 3,7 млрд сомов сроком на 10 лет с годовой ставкой 5% согласно Распоряжению Правительства КР от 11 марта 2016 года. Кроме того, в настоящее время ведутся переговоры с немецким банком развития KfW и другими международными финансовыми институтами по привлечению дополнительных инвестиций для поддержки ипотечного кредитования в стране.

Кроме рефинансирования через коммерческие банки, ГИК рассматривает соответствующий механизм создания жилищного фонда посредством строительства жилья эконом-класса. Ранее в соответствии с Меморандумом между РКФР и ОАО «ГИК» планировалось строительство семи двухподъездных 60-квартирных жилых домов в городах Ош, Джалал-Абад, Талас, Нарын, Каракол, Токмок, Баткен. Сейчас эти планы пересматриваются, и по решению Правительства мы занимаемся разработкой необходимых процедур по строительству доступного жилья совместно с Государственным агентством по архитектуре, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

В ближайшее время в рамках жилищной программы ГИК проведет тендер среди строительных компаний по строительству жилья эконом-класса. На текущий момент проводится подготовка тендерной документации и экспертиза проектно-сметной документации.

Налажено ли взаимодействие со строительными компаниями, есть ли намерения и возможности для сотрудничества по реализации ипотечной программы? Кстати, застройщики тоже не стоят на месте, активно предлагая населению квартиры в рассрочку без посредников.

– Взаимодействовать необходимо, поскольку среди возникших проблем недостаток готового жилья в регионах – одна из основных. Подчеркну, что сегодня на рынке сложилась такая ситуация, когда на выдачу ипотечных кредитов влияет недостаточное количество готового жилья «под ключ» на первичном рынке, соответствующего параметрам жилья эконом-класса (общая площадь до 70 кв. метров), или же отсутствие либо недостаточное количество готового жилья в регионах страны, а также отсутствие правоустанавливающих документов на жилье у продавцов. Мы предлагаем внести изменения в программу «Доступное жилье 2015-2020» в части увеличения минимальной нормы площади до 80 кв. м. по квартирам. Есть многоквартирные дома, которые уже пригодны к заселению, но не сданы в эксплуатацию, и, соответственно, нет правоустанавливающих документов. Вышеперечисленные факты значительно сужают выбор жилья для участников программы и вызывают недовольство с их стороны. Поэтому ГИК в настоящее время ведет переговоры со строительными компаниями и банками по выдаче ипотечных кредитов в новых домах, не сданных в эксплуатацию, но пригодных к заселению на основании договоров долевого участия. Учитывая необходимость долгосрочного периода для формирования жилого фонда посредством строительства, ГИК предлагает на тендерной основе выкупать у строительных компаний готовые квартиры, отвечающие требованиям программы.

На данном этапе мы сотрудничаем со строительными компаниями ОсОО «Бишкеккурулуш» и Корпорацией ДСК «АЗАТ», которые строят жилье эконом-класса и предлагают участникам программы приобрести квартиры напрямую без посредников.

– Действующие ставки ГИК по ипотеке выгодно отличаются от банковских, но тем не менее цены на первичном и вторичном рынках жилья высоки. Ведь для бюджетников зарплата – основной доход, а надо еще жить, питаться, одеваться, платить за учебу детей, оплачивать коммунальные услуги. При том, что средняя зарплата медиков, социальных работников и педагогов не превышает 10 тыс. сомов. Думали ли вы над этим вопросом? Почему бы не снизить процентные ставки до 7-9%, убрать первоначальный взнос?

– Это для нас вопрос стратегический, но в нынешних экономических условиях снижения процентных ставок ожидать не стоит. Привлекаемые денежные средства получены в виде ссуды, по которым ГИК выплачивает пять процентов, плюс маржа банков-партнеров в размере пяти процентов за администрирование кредитов. Отмечу, что банками учитывается доход семьи (совместно проживающих), также дополнительные доходы участника и семьи. Первоначальный взнос минимален, от 10 процентов стоимости недвижимости. В случае выдачи ипотеки из нашего будущего собственного жилищного фонда, созданного за счет строительства жилья эконом-класса, мы можем предложить модель «Аренда с последующим выкупом», преимуществом которой будет отсутствие первоначального взноса.

Заключив договор на 15 лет, люди будут привязаны к нему. Предусмотрена ли возможность для заемщиков продажи квартиры с кредитным остатком или дарения?

– Если у заемщиков будут дополнительные доходы или благоприятные возможности, то они могут досрочно погашать основную сумму ипотечного кредита без комиссий. Все условия описаны в кредитных договорах между коммерческими банками и заемщиками, и это происходит по согласованию с банками.

Позволяет ли существующая законодательная база ГИК вести успешную и эффективную деятельность, не приходилось ли с момента создания заниматься решением юридических коллизий с клиентами, партнерами?

– На данном этапе реализации программы действительно существуют пробелы в нормативно-правовых актах (НПА) КР по выдаче ипотечных кредитов и строительства жилья эконом-класса. Немаловажным фактором является влияние регулятивных требований НПА, регламентирующих деятельность по осуществлению ипотечного кредитования. Так, на сегодняшний день внесены предложения и находятся на рассмотрении экспертов Аппарата правительства КР новая редакция Программы и Временного положения об отборе участников с учетом требований участников в целях оптимизации процедур предоставления ипотечных кредитов.

Следует отметить, что деятельность ГИК на данном этапе не регулируется нормами НБКР, однако наши банки-партнёры руководствуются как нормами законодательства КР, так и регулятивными требованиями главного банка страны. В настоящее время ведётся активная работа со стороны банков-партнёров и ОАО «ГИК» в сотрудничестве с НБКР, в ходе которой прорабатываются и устраняются недостатки, идёт доработка нормативных документов в сфере ипотечного кредитования.

За период реализации ключевых программных мероприятий ОАО «ГИК» совместно с Министерством экономики КР ведет активную работу по разработке и продвижению нормативно-правовых актов в целях реализации ипотечной программы, одним из которых является проект закона КР «О внесении дополнений и изменений в Закон КР «О залоге» в части создания правовых основ для выпуска ипотечных закладных (вынесен на третье чтение). Целью принятия данного законопроекта является создание правовой основы для применения в КР полноценного механизма ипотечного кредитования, при котором кредитные организации, выдав ипотечный кредит, получат возможность на основе ипотечной закладной привлечь дополнительные ресурсы для последующей выдачи новых ипотечных кредитов.

В результате принятия данного законопроекта предполагается решить следующие задачи: запуск государственной программы по функционированию в стране механизма доступной и социальной ипотеки; повышение привлекательности ипотечного кредитования для кредитных организаций за счет возможности использования ими механизма рефинансирования на основе ипотечной закладной; возможность выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными.

Дополнительно отмечу, что 7 июля 2016 года президент КР подписал Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который вступил в силу 23 июля 2016 года.

Сколько и на какую сумму выдано ипотечных кредитов по состоянию на сегодняшний день, на какие сроки, какова статистика по регионам, сколько еще заемщиков зарегистрировались и ожидают рассмотрения заявок на кредит? Каковы сроки рассмотрения и выдачи кредитов? Что делается для проведения разъяснительной работы среди населения? Какими новшествами вы намерены привлечь большее количество участников ипотечной программы?

– На 26 июля 2016 года общая сумма рефинансированных ОАО «ГИК» 130 ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками, составила 124,6 млн сомов. Рассмотрение предоставленного участникам Программы полного пакета документов происходит в течение 15 дней, после чего банки выдают кредит. Разъяснительная работа среди населения проводится постоянно, в том числе и с выездом в регионы. Так, например, в июне руководство и ответственные сотрудники ГИК провели выездные рабочие встречи во всех регионах республики с сотрудниками местных государственных администраций, бюджетных организаций, ответственных за формирование списка участников и их отбора, с участниками первых, вторых списков программы, с сотрудниками банков-партнеров и с представителями региональных СМИ. Обсуждены вопросы качественного формирования списка участников, проведена разъяснительная работа с сотрудниками банков относительно нового продукта ГИК – «Индивидуальное строительство жилья». Всех причастных к ипотечному кредитованию ознакомили с функциями и задачами Межведомственной комиссии (МВК). Выступили на местных телеканалах, ответили на вопросы корреспондентов областных и районных газет о процессе получения кредита по условиям ГИК. Запущены видеоролики на каналах КТРК, ЭлТР и «Пирамида». Такие мероприятии по регионам республики будут проводиться ежеквартально.

А какие еще новые продукты, помимо названного вами, разработаны ГИК?

– На сегодняшний день разработанные ГИК модели ипотечного кредитования «Приобретение жилья» и «Индивидуальное строительство жилья» уже реализуются. На очереди запуск моделей «Арендное жилье с последующим выкупом», «Расширение имеющегося жилья», «Ссудно-сберегательные кассы», «Улучшение жилищных условий».

Было объявлено о выпуске государственных ценных бумаг, госказначейских облигаций, которые в виде ссуды должна приобрести ГИК. Что сделано в этом плане?

– Как известно, 7 июля 2016 года президент КР Алмазбек Атамбаев подписал Закон КР «Об ипотечных ценных бумагах», Закон КР «О внесении изменений в Закон КР «О рынке ценных бумаг». Государственная ипотечная компания была одним из участников разработки проектов данных законов. Они направлены на правовое регулирование отношений, возникающих при эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по ним. В рамках технической помощи со стороны KfW привлечен международный эксперт по ипотечному кредитованию и ценным бумагам Ханс Иоахим Дюбель, который окажет содействие ОАО «ГИК» в становлении рынка ипотечных ценных бумаг в Кыргызстане и по подготовке стратегии развития нашей организации.

О чём на недавней встрече вас расспрашивал премьер-министр Сооронбай Жээнбеков? Доволен ли он темпами и результатами работы по выдаче ипотечных кредитов, какие задачи были поставлены перед ГИК?

– Премьер-министр очень активно интересуется ходом реализации программы «Доступное жилье 2015-2020» и непосредственно нашей деятельностью в рамках этой программы. Перед нами поставлены амбициозные задачи по развитию ипотечного кредитования в Кыргызстане и содействию в строительстве доступного жилья эконом-класса для граждан нашей страны.

Беседовал
Темирбек МАМАТКАНОВ

28 июля 2016 г.


http://www.pr.kg/gazeta/number738/2984

 

// // //